别墅和独栋别墅有什么区别？
看了很多答案，觉得大家没有说到点上 这个问题其实取决于两个方面 第一是土地性质，第二是建筑形式
| 第一 | 土地性质方面主要是规划用途和使用年限的区别 一般来讲，普通住宅的土地用途为住宅用地（R21），而别墅用地则属于特殊用地，其用途为居住用地(R20)或者商业用地(R26) 虽然都是“住”的意思，但是有“住”这个意思的用地在《土地利用现状分类》里还是有区别的：
R20居住用地里面还分了很多小类，其中一类就是别墅用地——指的是容积率小于1.0（也就是说总建筑面积除以总用地面积，得到的数值小于1）的低层住宅； R21住宅用地里的“住宅”指的就是普通多层、小高层、高层等容积率大于1的住宅。 从土地使用年限来看，R20和R21都是70年 不过注意这里说的是住宅部分的土地使用期限，因为我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定： “住宅用房建设用地使用权期间届满的，自动续期” 但特殊用地比如文物古迹、公园绿地等等是没有“自动续期”这一说的。
| 第二 | 第二个决定别墅是否独立的是建筑形式 因为只考虑土地性质不考虑建筑形式的话，那么普通住宅也可以做到独门独户吧？ 所以考虑建筑形式这一点才是一个别墅是否“独门独院”“私密性强”的决定因素。 别墅的建筑形式只有两种：联排和独栋 联排别墅（Townhouse）又称叠拼别墅，是联排住宅的简称，由多幢楼房连排在一起组成。楼与楼之间都有街道或走廊连接。从外面看，整个住宅像一座小城。它是西方国家开发时间最早，最多的住宅类型之一。 可以看到联排别墅尽管也有“栋”的概念但它的建筑本身仍然是沿街道或广场排列的，所以无法做到每户单独成院，而且由于多层的原因，一层的住户往往无法拥有自己的车库（这在国内可能无所谓，反正都停路边），二层以上的住户才能拥有。