多层就是别墅？
在说这个问题之前，先给大家看一张图（图1）： 这是一张2019年北京地区各城区二手房成交均价的排名（数据来源：北京中原地产），大家看到了吗？除了石景山、昌平这两个远郊区域之外，其他城区的二手房均价都在5万+的水平；而如果是新房的话价格基本都在6万+甚至更高。
再来看张图（图2） 这是2019年上海地区各城区新建商品住宅(不含保障房)的均价排行，可以看到除了金山和浦东的个别板块之外，其他区的房价均超过了5万元/㎡，也就是说在上海想买个普通住宅没有700万元基本上是没门儿了！ 而我们今天要说的多层的建筑形态在北京上海等大城市几乎已经被淘汰了——因为它属于“低层”住宅。
什么是低密度？我们在买房的时候经常会听到这个概念，而它的官方定义是：建筑密度≤30%，容积率<1.0，也就是通常所说的“小高层”或“洋房”，居住舒适度较高但得房率较低。 而我们现在提到的这些多层，大多都指的是6-7层的洋房产品，在一线城市几乎是绝迹的存在；而在二线城市也就只有少数项目保留了这种建筑形态。为什么它会逐渐被市场淘汰呢？因为建造这样的房子非常耗费土地资源，而对于城市而言土地资源的紧缺就意味着高昂的房价。所以，当我们还在疑惑为啥一线城市的房价这么高时，其实这些高楼大厦的背后是无数像您一样的普通人在默默贡献着自己的力量…… 那我们再来看看别墅，按照官方定义，别墅是独门独户，有私家花园和车位，而多层是没有的[1]。因此从定义上来讲，别墅属于低密度住宅，而多层则不是。
当然上述对于别墅和的多层的定义都是官方给出的，但我们买房子不能光看官方怎么定义，更重要的是看市场如何演进。目前市面上大多数的别墅都是“类别墅”，它并不是真正的别墅，而是一种叠加户型的洋房产品。所谓“类别墅”，指的是介于别墅与高层之间的一种建筑物或者地段，它有单栋的户型，也有联排的户型，而空间形态虽然类似别墅，但实际上却是洋房。
市场上真正纯墅区的小区其实并不多，像北京的中骏西岭悦府（图3）、上海的新天地怡景园（图4）等等，这类小区一般都是以叠拼为主的别墅产品。