阳台都是双层双向吗？
不一定的，现在高层基本都是框架结构。所谓“双抗”是指楼板和墙体均有承重作用。一般6层以下的多为砖混结构，8层以上的多为框架结构（部分小高层也有砖混结构的）。 两种结构的阳台都有可能是一层玻璃或者推拉门，这取决于户型设计。但不管是哪种形式，其承重能力均不如双层双向梁板，而且也没有后者隔音保暖。
至于题主说的承重、安全的问题……其实只要不是私自改变房屋内部结构和外面装修时破坏承重墙，就没什么太大问题。因为开发商在建设时不可能只考虑最极端的情况，而是将安全性作为建筑的根本来考虑的。当然，如果非要讨论极端情况，那就是另外一回事了。 关于题主的第二个问题：
1.首先必须明确一点，不管住宅还是商业用房，其设计使用年限均为50年。50年以后，无论是正常老化还是意外损坏，无论是否住满了期限，都必须拆除重建。这一点与工业用房不同（工业用房的设计使用期限为70年）。所以不存在40年的房子就不能住的论断。
2.房屋折旧分为两类，一类叫有形损耗，一是风化作用使墙体出现裂纹；二是雨水进入墙面引起的渗漏；三是门窗的老化，包括爆裂、变形和脱落等；四是建筑物本身的磨损，比如地面开裂、抹平等等；五是建筑物功能丧失导致的折旧，比如一个封闭的楼梯间变成了通风口，其外墙的折旧就要从新计算。 六类是无形损耗，主要是由于施工质量导致的使用不便需要更新的费用，如防水没做好带来的维修费用，或者是本身的设计就有错误带来的重新改造的费用。
3.房屋的耐用年限是从投入使用那天算起的，而不是办理完房产证的那一天。也就是说即使您买了二手房，这个房屋的使用年限也从开发商拿到土地那天算起。