公馆与别墅的区别？
1、价格
价格是衡量价值的最基本单位，同一地段的住宅，别墅的价格往往比洋房要贵很多。以南京为例，市中心区域200平米左右的中档别墅价格大概在350-450万元之间；而相同地段的洋房价格一般在250万元左右，两者价差超过100万元。当然，别墅的单价和总价要比洋房高得多，如果是位于远郊的别墅项目则更甚。 另外，在税费方面，别墅也要比洋房多缴十几万元的土地增值税。
2、面积
一般来讲，别墅的面积比较大，200平方米左右的别墅算是比较紧凑的户型了，绝大多数项目的别墅面积都在300平方米以上。同时，由于别墅的容积率比较低，为了保持社区的低密度特征，开发商往往会通过增加建筑层数的方式来扩大建筑面积。我们经常看到一些别墅项目每层的建筑面积达上百平方米，甚至有的别墅项目一层的建筑面积就高达200平方米，这在普通商品住宅项目中是非常少见的。
3、产权年限
别墅作为住宅用地的一种，其产权年限为70年。不过，现在市场上出现的部分联排、叠拼别墅，因为其用地性质属于商住或者商业用地，产权年限只有40年或50年。
4、绿化率 人居住宅的绿化率没有统一标准，一般来说，如果绿化率达到30%已经是比较高的指标了。但别墅的绿化率是有明确规定的，根据规定，别墅类地产的绿化率不得低于35%。这意味着，别墅的绿化率要求更高，在景观打造上也更有讲究。而且，别墅的绿化率是包含公共区域的，而普通住宅的绿化率是不包含公共区域的。也就是说，同种绿化率条件下，别墅的项目内部环境会变得更加精致。
5、得房率 我们通常所说的得房率是指可售房屋的套内建筑面积约除以房屋销售面积为百分比。由于别墅每户的建面大小不一，所以没有办法用简单的公式来计算出具体的得房率。但是，我们可以得出得房率的另一个概念——可利用率，即套内建筑面积（实际可使用面积）除于销售面积的百分比。根据相关规定，别墅的可利用率不得低于75%。
6、容积率和建筑密度 一般情况下，别墅的容积率和建筑密度要远低于普通住宅。容积率的计算涉及到建筑限高，如果不限高，别墅的容积率甚至可以做到1.0左右。但通常情况下，普通住宅的项目容积率很难低于3.0。
7、楼层总高度 同样是因为建筑限高的原因，高层住宅楼的总层数一般会控制在12-18层之间，而别墅则可以做到4层。