投资别墅好还是住宅好？
先引用一句话：房地产短期看政策，中期看金融，长期看人口。 首先说为什么是三句话而不是两句呢？因为政策、金融和人口里面有一个因变量，那就是人，人是因素里最重要的。所以这句话也可以表述为：房子长远还是要看人口。 为什么要说这句，因为决定一座城市房价最本质的因素是人，而不是什么政策、金融等因素。政策是对于市场不合理行为的干预，而金融的本质是为资金供给方提供保障，确保资金的稳定性。无论是政策调控还是金融监管，最终的目的都是为了稳定这座城市的住房价格不出现剧烈的波动（暴涨暴跌都算剧烈波动）。
当然，短期内，比如一两年，可能会影响房价涨跌的因素还有地价、供需关系等等。不过这些因素都是建立在人口的基础上。 因为人口对房价的影响是最根本性的。我们常说的供需关系其实就是指某座城市或者地区的人口供需情况。如果这座城市人口在不断增加，需求肯定也是增加的，供应虽然也在增加，但是增幅远不及需求，那么房价必然上涨。相反，如果人口不断流出，房价就会下跌。所谓的供需关系不过是人口流出的具体表现而已。 所以，从长周期来看，买房要买人口流入的区域和楼盘。
可能有人会觉得深圳房价高不可攀，但纵观全国一线城市，深圳的人口增长率绝对是最高的之一。2016年深圳人口增长率为5.9%，北京仅为1.6%，上海1.9%，广州3.8%。 另外再说一下，其实房产投资的回报率和买入成本并没有绝对的关系。很多新手投资者有一个误区，就是觉得房价涨了我就赚了，房价跌了我就不赚甚至亏钱了。这其实是一个误区。
举个最简单的例子就可以说明这个问题，假如你在市区购买了单价1万元的普通公寓，而在郊区花了5千元购买同样普通公寓，虽然单价一样，因为你花在市区的那套房屋总价更高，所以你付出的总房款也更多。然而，事实是郊区的那个房间为你带来了更多的租金收入。因为郊区的人口流入远远大于市区。虽然你的这套房单价和市中心那套房单价一样，但是郊区的这套房你每个月可以多收入500元房租。这样几年下来，尽管你付出的总房款更多，但是你获得的收益却更多。用经济学的话来说，就是你投入了更多的显性成本，但是却换来了更多的隐性收益。