城中别墅会保值么？
首先说结论，我认为城市中别墅会贬值，并且幅度可能还不小。 影响房产价格的因素有很多，学区、交通、配套等等都是很重要的因素，甚至有人说金融属性，有人说圈层属性，其实这些说法都很对，但都忽略了一点，那就是城市的发展是充满不确定性的。
过去四五十年，中国城市发展是向心力很强的一种模式，就是大量人口涌入大城市，导致一线城市房价一路飙升。但是进入新千年以后，这种模式发生了转变，有人口流入的城市房地产仍然可以稳步上涨，而有些大城市却出现了下跌，比如天津。
造成这种差异的原因是城市化进程出现了分化，一部分城市的产业和人口是在不断聚集的，这样的城市楼市有基本面支撑，房价总体表现较好，而另一部分城市却出现逆城市化现象，这就会导致这些城市的别墅价格面临下行压力。
哪些城市属于前者，哪些城市属于后者？
首先看人口，人口持续净流出的城市一定是逆城市化发展的城市，如天津，过去十几年外来人口持续流出，2014年以后，本地户籍人口也出现下降趋势，作为北方第一经济大省，天津这座港口都市却出现人口流出，这是很不正常的，这说明这座城市的人口老龄化程度在加深，年轻力量在萎缩。
当然还有另外一座北方城市也很能说明问题，那就是石家庄。作为河北省会，近年来石家庄GDP总量虽然一直在全国排名前列，但因为河北省其他城市尤其是唐山和郑州的发展，石家庄人均GDP却在全省倒退，关键是这个城市还没有什么产业能够走出去，我估计未来石家庄房价也没有多大起色。
再看基础设施，交通方面最重要的是机场和高铁，有一座大型机场的城市一般会处于交通利好之中，例如杭州，这两年杭州机场扩建，给周边房价带来巨大上涨动力；而高铁就复杂一些，一方面通车后会带来交通便利，另一方面也会分流铁路周围住宅的交通通勤功能。所以你看苏州园区二手房交易量下降就是因为苏州南站建成临近，未来这里将会是高铁枢纽，住宅区会被分流，从而影响价格。
最后是看政策，毕竟在中国现阶段土地财政仍然是地方政府主要收入来源，如果房地产泡沫破了，对于政府来说是一个很大的钱袋子。所以不管城市经济发展情况如何，只要有房地产支撑，政府就不太可能大幅让利给老百姓，也就是说房价不会跌的很惨。但是对于那些没有土地财政收入或者很少的城市，例如合肥、绍兴、宁波等城市，只要经济增长稳中有进，未来房价还是有支撑的。